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부동산 가격에 어떤 요인들이 영향을 주는가?
집은 house 라고도 하고, hous 라고도 한다.
중국어 에서도 살고 있는 집은 家 라고 하고, 물건으로서의 집은 房子 라고 한다. 집은 사실 이 두가지의 속성을 모두 가지고 있는데,
오늘은 집을 '자산' 즉 'house'의 관점에서 살펴보고자 한다.
1.인플레이션
금액적으로만 본다면, 집값은 일단 기본적으로는 오르게 되어 있다. 장기적으로 보면 말이다.화폐 가치가 떨어진다는 것이다. 그래서 20년전 3억 이었던 집이 지금은 10억을 하는 것이다. 문제는 계속해서 오르는게 아니라 오르는 와중에 싸인,코싸인 곡선을 그리며 올랐다가 내렸다가를 반복한다는 것이다. 기억해야 한다. 올라갔으면 내려가고, 내려갔으면 올라간다. 그 타이밍을 정확히 모른다는게 문제이기는 하지만..(하지만 부동산 가격에 영향을 미치는 요소들을 조사해 보면, 어느 정도는 또 예측이 가능한 것이 부동산 시장이다.)
2.희소성
부동산,不動產 말 그대로 움직이지 않는 자산이다. 어디 가지 않는다는 소리. 그렇다면 물건이라고도 볼 수 있는데, 물건은 희소한 물건이 더 대접을 받는다.貴 (존귀할 귀) 는 희소성이 있기 때문에 귀하다 라는 뜻도 가지고 있지만 비싸다 라는 뜻으로도 쓰인다. 비트코인이 흥행하는 이유가 무엇인가? 개수에 제한이 있기 때문에 너도 나도 더 갖고 싶어하니까, 계속 오르는 것이다. 수량에 한계가 있는 금이나 다이아몬드가 대접을 받고 있는 것처럼.
그럼 어떤 곳의 물건을 사야 하는가? 남들이 가장 선호하는 지역. 내가 선호하는 지역말고, 요즘 사람들이 가장 선호하는 지역을 골라야 한다. 직장 문제로 '거주'와 '투자' 2가지 방면에서 접근하게 되어, 어느 한 곳을 정했다고 하면, 그 지역에서 대장주를 사야 한다. 올라도 오르는 폭이 가장 클 것이고, 내려가도 쉽게 내려 가지 않는다. 심리적인 저항선이 끝까지 그곳을 꽉 붙들어주고 있기 때문이다.
3.수요와 공급
2번에서 희소성은 '수요'적인 측면에서 접근한 것이라면, '공급'의 관점이다. 수요는 심리적인 것이기에 상황에 따라 흔들릴 수 있지만, 공급은 명확하다. 건설 분양 계획은 몇 년전부터 나와있는 것이기 때문에 조사가 쉽다. 참고로 2025년에는 공급이 작년에 비해 굉장히 적다. 왜 그럴까? 경제 사정이 안 좋고, 미분양이 있으니 건설사가 많이 지을 수가 없었던 것이다. 그럼 공급이 줄어드니, 가격은 오른다. 가격이 오르면, 공급이 많아지니 가격도 또 떨어지는 것이다. 블루베리나 샤인머스캣을 떠올려보자. 처음에 맛있다고 소문이 나면서 수요가 많아지니, 비싸게 팔리고, 그러다보니 더 많이 농사를 짓고, 그러다보니 공급이 너무 많아져 값이 내린다. 뒤늦게 농사에 합류하면 낭패를 보기 쉽다.
4.금리
또 하나의 요인, 금리. 금리는 언제 오르고, 언제 내릴까? 경제가 안좋을 때 경기를 부양하기 위해 돈이 돌게 하기위해 금리를 내리고, 경기가 좋으면 금리를 높인다. 경기가 안좋을때, 사람들은 집을 사기를 꺼린다. 가정 경제상황이 안좋기 때문이다.
'경기가 이렇게 안좋은데 무슨집이냐? 빚이나 갚자.'
이 때, 부자들은 이런 생각을 한다.
'금리가 낮아졌구나, 은행에 돈 넣어놔 봤자, 이자도 얼마 안되겠구나. 아파트 값도 내렸는데 집이나 살까?'
시대가 혼란했던 조선 후기 최씨 부자네 가훈에는 이런 내용들이 있다.
1. "과거 급제 후 벼슬은 300석 이상의 자리만 하지 않는다."
2. "만 석 이상의 재산을 넘기지 말고, 남는 재산은 이웃에게 베푼다."
3. "흉년에는 땅을 팔지 말고, 노비를 내보내지 말며, 대문 밖에 굶어 죽는 사람이 없게 한다."
지나치게 욕심부리지 말고, 지역사회와의 공존을 생각하고, 자신의 집안만이 아닌 공동체를 위하는 그들의 깊은 배려와 청렴함에는 깊은 존경심이 드는것은 사실이다.
하지만,
그들은 땅이 있었다.자산이 있었기 때문에 그렇게 부자가 된 것이고, 부자가 되는 비결을 알고 있었던 것이다. 그 비결은 가훈중에도 드러나는데, 실은 '땅은 언제사냐면, 흉년에 사야 한다' 는 명확한 사실을 알아차려야 한다. 그들은 그런 여유를 부릴 수 있다. 하지만 우리 일반인들의 입장은 좀 다르다고 생각한다.
5.인구 수
'인구 절벽' 한국은 가장 먼저 소멸할 것이다. 일론 머스크의 경고.그런데, 정말 줄고 있나?
경제협력개발기구(OECD)는 한국의 이주 외국인 인구(내국인 귀화자, 이민자 2세 및 외국인 인구를 포함)가 총인구의 5% 를 넘을 경우 해당 국가를 '다문화·다인종 국가'로분류합하고 있다. 2024년 12월 현재, 대한민국의 247만명 수준이며 전체 인구의 4.8% 정도를 차지하고 있다.불법 체류자는 카운트 되지 않은 수치임을 감안하면, 대한민국은 이미 전체인구의 5% 가 외국인인, 다인종 국가로 진입했음을 인정해야만 한다.
앞으로는 어떨까? 한류를 타고 더 많은 외국인이 유입되지 않을까 조심스럽게 추측해 본다.
결론: 이러한 집값에 미치는 많은 요인들을 분석해보면, 2025년 집값은 상승 곡선을 그린다고 봐도 무방하다. 그 추세가 언제까지 이어질지는 알 수는 없지만 말이다.
이상, 부동산 홍기자 였습니다.
